Il nesso causale tra Mediazione Civile in materia condominiale e Superbonus 110%: profili processuali e sostanziali di una relazione complessa.

L’introduzione del Superbonus 110% ha generato un significativo incremento delle controversie condominiali, creando un nesso causale diretto tra l’applicazione di questo strumento di incentivazione fiscale e l’attivazione dei meccanismi di mediazione civile obbligatoria previsti per la materia condominiale. Questo fenomeno rappresenta uno degli aspetti più interessanti dell’evoluzione del contenzioso civile degli ultimi anni, evidenziando come le politiche pubbliche di incentivazione possano influenzare profondamente i meccanismi di risoluzione alternativa delle controversie.

Il quadro normativo: L’intersezione tra mediazione obbligatoria e Superbonus
La mediazione civile in materia condominiale trova il suo fondamento nell’art. 5 del D.Lgs. 28/2010, che include espressamente il “condominio” tra le materie per le quali la mediazione costituisce condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria. Questa previsione normativa ha acquisito una rilevanza particolare con l’introduzione del Superbonus 110%, disciplinato dall’art. 119 del D.L. 34/2020, che ha moltiplicato esponenzialmente le occasioni di conflitto all’interno dei condomini.

Il nesso causale tra questi due istituti emerge chiaramente dalla natura stessa degli interventi agevolati dal Superbonus, che coinvolgono necessariamente le parti comuni degli edifici condominiali e richiedono deliberazioni assembleari che spesso generano contrasti tra i condomini. Come evidenziato dalla giurisprudenza, “gli interventi agevolabili con il superbonus 110%, essendo qualificati dall’art. 119, co. 13-ter del D.L. 34/2020 come ‘manutenzione straordinaria’, rimangono soggetti alla normativa del codice civile relativa alle decisioni assembleari sui lavori di straordinaria manutenzione”, come stabilito dal Tribunale di Ascoli Piceno nella sentenza n. 423 del 2024.

Le tipologie di controversie generate dal Superbonus
L’analisi della giurisprudenza più recente evidenzia come il Superbonus 110% abbia generato diverse tipologie di controversie condominiali, tutte soggette all’obbligo di mediazione preventiva:

Controversie sulla validità delle delibere assembleari
Una delle principali fonti di contenzioso riguarda la validità delle delibere assembleari che approvano gli interventi di efficientamento energetico. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 9920 del 2024, ha chiarito che “la delibera assembleare condominiale che approva lavori di manutenzione straordinaria, ivi compresi gli interventi di efficientamento energetico agevolabili con il Superbonus 110%, è nulla quando non provvede contestualmente alla costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, del codice civile”.

Questa problematica è emersa con particolare frequenza nella prassi applicativa, dove spesso le assemblee condominiali, attratte dalla prospettiva del “costo zero” promesso dal Superbonus, hanno approvato interventi senza considerare adeguatamente gli obblighi normativi previsti dal codice civile. Come evidenziato dal Tribunale di Roma, “l’obbligo di costituzione del fondo speciale sussiste anche quando l’assemblea conferisce all’amministratore un mandato incondizionato per la sottoscrizione di un contratto di appalto che comporta un effettivo impegno di spesa di considerevole importo, senza che sia stato stabilito alcunché con specifico riguardo alla cessione dei crediti o alle modalità di avvio delle relative procedure”.

Controversie sui Diritti di proprietà esclusiva
Un’altra categoria significativa di controversie riguarda l’incidenza degli interventi di efficientamento energetico sui diritti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. La Corte d’Appello di Genova, nella sentenza n. 462 del 2025, ha stabilito che “la deliberazione assembleare che approva interventi comportanti l’apposizione del cappotto termico sulle facciate condominiali è radicalmente nulla quando determina una riduzione della superficie utile dei balconi di proprietà esclusiva dei condomini, anche se tale riduzione risulti quantitativamente limitata”.

Questa pronuncia evidenzia come la disciplina speciale del Superbonus non possa derogare ai principi fondamentali del diritto condominiale, specificando che “la disciplina speciale di cui all’articolo 119 comma 9-bis del Decreto Legge 34/2020, che prevede maggioranze deliberative ridotte per l’approvazione degli interventi di efficientamento energetico, non può derogare al principio generale che richiede il consenso unanime dei proprietari interessati quando la deliberazione incide sui diritti di proprietà esclusiva”.

Controversie sui rapporti con le imprese esecutrici
Il Superbonus ha generato anche un significativo contenzioso nei rapporti tra condomini e imprese esecutrici, particolarmente in relazione ai meccanismi di cessione del credito e sconto in fattura. Il Tribunale di Reggio Emilia, nella sentenza n. 498 del 2025, ha chiarito che “l’interruzione dei lavori per carenza di liquidità dell’appaltatore dovuta a difficoltà nel cedere i crediti relativi al Superbonus non costituisce né una causa sopravvenuta non imputabile all’appaltatore medesimo, in quanto si tratta di eventualità prevedibile usando la diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c., né una circostanza che impedisce definitivamente l’adempimento”.

L’applicazione della mediazione obbligatoria nelle controversie del Superbonus
La Procedibilità dell’Azione e l’Onere della Mediazione
L’applicazione della mediazione obbligatoria alle controversie condominiali legate al Superbonus presenta alcune specificità procedurali rilevanti. Il Tribunale di Reggio Emilia, nella sentenza n. 581 del 2024, ha ribadito che “nelle controversie condominiali relative all’impugnazione di delibere assembleari ex art. 1137 c.c., la procedibilità dell’azione è subordinata all’introduzione della domanda di mediazione obbligatoria ai sensi dell’art. 5, comma 1 bis del D.lgs. 28/2010, presupposto inderogabile che, se omesso, comporta l’improcedibilità del giudizio”.

Particolarmente interessante è la considerazione del Tribunale secondo cui “costituisce comportamento contraddittorio e incompatibile con l’azione giudiziaria promossa la successiva adesione del condomino ricorrente alle modalità di gestione dei lavori condominiali contestate, quale l’opzione per lo sconto in fattura o cessione del credito nell’ambito del superbonus 110%”.

La mediazione nei procedimenti monitori
Un aspetto procedurale di particolare rilevanza riguarda l’applicazione della mediazione obbligatoria nei procedimenti monitori relativi a crediti condominiali connessi al Superbonus. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, nella sentenza n. 612 del 2025, ha chiarito che “nelle controversie condominiali soggette a mediazione obbligatoria ai sensi dell’articolo 5, comma 1-bis, del decreto legislativo numero 28 del 2010, quando la pretesa creditoria viene azionata attraverso decreto ingiuntivo e successivamente si instaura il relativo giudizio di opposizione, l’onere di promuovere la procedura di mediazione grava sulla parte opposta e non sull’opponente”.

Come evidenziato dal Tribunale, “il mancato esperimento della mediazione obbligatoria da parte dell’opposto comporta la declaratoria di improcedibilità del giudizio per mancato avveramento della condizione di procedibilità prevista ex lege, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo, poiché viene meno la pretesa sostanziale proposta in via monitoria”.

Il ruolo dell’Amministratore di condominio nella mediazione
L’art. 5-ter del D.Lgs. 28/2010 disciplina specificamente la legittimazione dell’amministratore di condominio nei procedimenti di mediazione, stabilendo che “l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi”. Tuttavia, la norma prevede che “il verbale al quale è allegato l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile”.

Questa previsione assume particolare rilevanza nelle controversie legate al Superbonus, dove spesso l’amministratore si trova a dover gestire situazioni complesse che coinvolgono rapporti con imprese esecutrici, cessioni di credito e problematiche tecniche di notevole complessità.

Le problematiche specifiche della mediazione nelle controversie del Superbonus
Le controversie legate al Superbonus presentano spesso un elevato grado di complessità tecnica che mal si concilia con i tempi tipici della mediazione. La valutazione della conformità degli interventi, l’analisi dei requisiti per l’accesso alle agevolazioni fiscali e la verifica della corretta applicazione delle procedure di cessione del credito richiedono competenze specialistiche che spesso non sono immediatamente disponibili nel corso del procedimento di mediazione.

La gestione delle controversie plurisoggettive
Il Superbonus ha generato spesso controversie che coinvolgono una molteplicità di soggetti: condomini, amministratori, imprese esecutrici, professionisti incaricati, istituti di credito cessionari. La gestione di queste controversie plurisoggettive attraverso la mediazione presenta sfide procedurali significative, particolarmente in relazione alla necessaria partecipazione di tutti i soggetti interessati.

La valutazione economica delle controversie
Un aspetto particolarmente delicato riguarda la valutazione economica delle controversie legate al Superbonus. Come evidenziato dal Tribunale di Milano nella sentenza n. 5468 del 2025, “nell’ambito dei contratti di progettazione e studio di fattibilità per l’accesso ai benefici del Superbonus 110%, la clausola penale che prevede il pagamento dei costi sostenuti per l’analisi energetica e lo sviluppo dei documenti progettuali trova applicazione quando il committente, pur in presenza di uno studio che attesti la fattibilità tecnica dell’intervento di riqualificazione energetica, decida di rinunciare alla realizzazione dei lavori per ragioni economiche legate agli elevati costi aggiuntivi non coperti dal beneficio fiscale”.

L’evoluzione giurisprudenziale e le prospettive future
L’analisi della giurisprudenza più recente evidenzia alcuni principi ormai consolidati nell’applicazione della mediazione alle controversie condominiali legate al Superbonus:

L’obbligatorietà della mediazione si applica a tutte le controversie condominiali, indipendentemente dalla loro connessione con il Superbonus, come confermato dal Tribunale di Verona nella sentenza n. 1392 del 2024.

La disciplina speciale del Superbonus non deroga ai principi generali del diritto condominiale e processuale, come chiarito dalla Corte d’Appello di Genova.

La complessità tecnica delle controversie non esonera dall’obbligo di mediazione, ma può influenzare l’esito del procedimento.

Le criticità applicative emergenti
La prassi applicativa ha evidenziato alcune criticità specifiche:

-Tempi di mediazione inadeguati rispetto alla complessità delle questioni tecniche
-Difficoltà nella gestione delle controversie plurisoggettive
-Problemi di coordinamento tra mediazione e altri strumenti di tutela

Le prospettive di riforma
L’esperienza maturata con le controversie del Superbonus suggerisce la necessità di alcuni interventi normativi:

-Specializzazione dei mediatori in materia condominiale e di efficientamento energetico
-Adeguamento dei tempi del procedimento di mediazione per le controversie tecnicamente complesse
-Coordinamento con altri strumenti di risoluzione alternativa delle controversie

Conclusioni: un nesso causale destinato a consolidarsi
Il nesso causale tra mediazione civile in materia condominiale e Superbonus 110% rappresenta un fenomeno destinato a consolidarsi e ad evolversi. L’introduzione di strumenti di incentivazione fiscale per l’efficientamento energetico ha generato un incremento significativo del contenzioso condominiale, rendendo la mediazione obbligatoria uno strumento sempre più centrale nella gestione di queste controversie.

La giurisprudenza ha chiarito che la disciplina speciale del Superbonus non deroga ai principi generali della mediazione obbligatoria, confermando l’applicabilità dell’art. 5 del D.Lgs. 28/2010 a tutte le controversie condominiali, indipendentemente dalla loro connessione con gli incentivi fiscali.

L’evoluzione di questo settore richiederà probabilmente un adeguamento degli strumenti di mediazione alle specificità delle controversie legate all’efficientamento energetico, con particolare attenzione alla formazione specialistica degli operatori e all’adeguamento dei tempi procedimentali alle esigenze di approfondimento tecnico che queste controversie richiedono.

Il futuro della mediazione condominiale sarà inevitabilmente influenzato dall’evoluzione delle politiche di incentivazione per l’efficientamento energetico, rendendo necessario un costante aggiornamento degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie per garantire la loro efficacia in un settore in continua evoluzione.