L’istanza di mediazione «tamquam non esset»: quando la genericità della domanda fa decadere dall’impugnazione della delibera
Commento a Tribunale di Roma, sentenza n. 18263 del 12 dicembre 2023
Sommario: 1. Premessa: un caso esemplare. — 2. I fatti: dai «palesi errori contabili» alla citazione complessa. — 3. La regola della simmetria: l’art. 4, comma 2, D.Lgs. 28/2010 letto alla luce dell’art. 125 c.p.c. — 4. Il meccanismo decadenziale dell’art. 1137 c.c. e l’effetto interruttivo della mediazione. — 5. Il doppio binario sanzionatorio: improcedibilità e decadenza. — 6. Il quadro giurisprudenziale 2025-2026: conferme e precisazioni. — 7. L’evoluzione normativa: dal correttivo 216/2024 all’interpretazione autentica. — 8. Cosa la simmetria non richiede. — 9. Indicazioni operative. — 10. Conclusioni.
1. Premessa: un caso esemplare
Il Tribunale di Roma, sentenza n. 18263 del 12 dicembre 2023 (Giudice dott. Fabrizio Sanchioni) è divenuto, nel giro di due anni, il punto di riferimento di un filone giurisprudenziale imponente sulla genericità dell’istanza di mediazione nelle controversie condominiali. Non perché abbia enunciato un principio nuovo — la simmetria tra istanza e domanda era già stata affermata dal Tribunale di Roma, sentenza n. 259 dell’11 gennaio 2022 — ma perché ne ha tratto, con rigore esemplare, le due conseguenze applicative più temibili per il difensore: l’improcedibilità della domanda giudiziale e la decadenza dall’impugnazione della delibera condominiale.
La formula sintetica usata dalla prassi — istanza «tamquam non esset» — rende bene l’idea: l’istanza generica non esiste giuridicamente, come se non fosse mai stata presentata. E se non è mai stata presentata, non ha potuto né instaurare validamente la mediazione, né interrompere il termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.
2. I fatti: dai «palesi errori contabili» alla citazione complessa
Una condomina impugnava la delibera assembleare del 22 aprile 2021 dopo aver esperito la mediazione obbligatoria. Nell’istanza di mediazione aveva indicato, quale oggetto, laconici «palesi errori contabili», senza altro specificare.
L’atto di citazione, invece, era un monumento di articolazione: illegittimo annullamento di un fondo condominiale (il c.d. «Fondo Pagano»), vizi del riepilogo finanziario al 31 dicembre 2014 (c.d. «versione 3.2», che non avrebbe tenuto conto dei saldi delle gestioni precedenti risultanti dal passaggio di consegne tra amministratori), omessa verbalizzazione delle dichiarazioni rese dal delegato di un condomino, e altro ancora.
Il condominio eccepiva in via preliminare la difformità tra istanza di mediazione e citazione, e la conseguente tardività dell’impugnativa. Il Tribunale, rilevata la fondatezza dell’eccezione, dichiarava l’improcedibilità della domanda in via assorbente, condannando l’attrice alle spese (euro 2.900 oltre accessori).
Il giudice osservava, con un passaggio decisivo, che la condizione di procedibilità non riguarda solo il se la mediazione sia stata esperita, ma anche il come: l’istanza deve essere tale da consentire all’istituto di espletare la propria funzione deflattiva e alla controparte di conoscere adeguatamente la materia del contendere. Un’istanza che si limiti a indicare genericamente «palesi errori contabili», riservando ogni specificazione alla citazione, è priva dei requisiti di contenuto e non può considerarsi validamente esperita.
3. La regola della simmetria: l’art. 4, comma 2, D.Lgs. 28/2010 letto alla luce dell’art. 125 c.p.c.
Il cuore argomentativo della sentenza è la riconduzione dell’art. 4, comma 2, D.Lgs. 28/2010 al modello dell’art. 125 c.p.c..
La norma della mediazione richiede che la domanda indichi «l’organismo, le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa». Il Tribunale osserva che tale contenuto è «praticamente equivalente» a quello dell’art. 125 c.p.c. — l’indicazione dell’ufficio giudiziario, delle parti, dell’oggetto, delle ragioni della domanda e delle conclusioni — con l’unica differenza che nell’istanza di mediazione non sono richiesti gli elementi di diritto né le conclusioni.
Da questa premessa il giudice trae il principio operativo:
«L’istanza di mediazione deve ricalcare la futura domanda di merito, introducendo in sede di mediazione gli elementi fattuali che saranno introdotti in sede giudiziale, e ciò per un duplice ordine di ragioni: consentire all’istituto della mediazione di espletare la relativa funzione deflattiva; porre l’altra parte nelle condizioni di conoscere la materia del contendere nonché di prendere adeguatamente posizione su di essa.»
Il principio è stato poi precisato e ammorbidito dalla giurisprudenza successiva nella formulazione oggi dominante: non occorre una perfetta simmetria tra istanza e domanda, né l’indicazione della qualificazione giuridica; è sufficiente che i fatti posti a fondamento della domanda giudiziale siano gli stessi enucleati nell’istanza (Cass. civ., sent. n. 1519/2023; Cass. civ., sent. n. 29333/2019, richiamate da Trib. Napoli n. 9276/2026).
Nel caso di specie, l’asimmetria era radicale: l’istanza conteneva una formula di comodo, la citazione un apparato di censure specifiche. La mediazione era stata esperita inutiliter, senza che l’amministratore potesse riferire all’assemblea — come richiede l’art. 71-quater disp. att. c.c. — l’oggetto della futura lite.
4. Il meccanismo decadenziale dell’art. 1137 c.c. e l’effetto interruttivo della mediazione
Il secondo pilastro della sentenza è la ricostruzione del rapporto tra mediazione e termine decadenziale.
L’art. 1137, comma 2, c.c. prescrive che il condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnare la delibera «nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti».
L’art. 8, comma 2, D.Lgs. 28/2010 dispone che la domanda di mediazione «impedisce la decadenza per una sola volta», e che «se il tentativo fallisce, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo» (così oggi, dopo l’inserimento del comma 4-bis nell’art. 11 ad opera del correttivo D.Lgs. 216/2024).
La giurisprudenza è concorde nel qualificare l’effetto come interruttivo e non sospensivo: il termine si arresta al momento della comunicazione dell’istanza e riprende a decorrere per intero (trenta giorni) dal deposito del verbale conclusivo. La Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 3860 del 19 giugno 2025 ha precisato che l’effetto impeditivo si ricollega alla comunicazione dell’istanza alla controparte e non al mero deposito presso l’organismo, gravando sulla parte istante l’onere di attivarsi perché la comunicazione giunga tempestivamente; il principio della scissione degli effetti della notificazione non si estende all’istanza di mediazione.
Da ciò la sentenza di Roma trae la conseguenza dirimente: l’effetto interruttivo «può essere riconosciuto solo ad una procedura validamente espletata ed in relazione all’istanza comunicata che sia simmetrica alla futura domanda giudiziale». Un’istanza generica non interrompe il termine di decadenza: esso continua a decorrere e, allo spirare dei trenta giorni, la delibera si consolida.
5. Il doppio binario sanzionatorio: improcedibilità e decadenza
La sentenza n. 18263/2023 applica le due conseguenze in combinazione, e proprio questa combinazione costituisce il monito più severo per la pratica forense.
Primo binario: l’improcedibilità. Poiché la mediazione non è stata validamente esperita, la domanda giudiziale proposta dopo il (pseudo) tentativo è improcedibile. Il giudice non può sanarla demandando un nuovo esperimento ex art. 5, comma 2, perché — ed è il punto chiave — la sanatoria della mediazione non può sanare la decadenza ormai maturata. Come chiarito da Trib. Salerno, sentenza n. 2337 del 14 aprile 2026, un eventuale ulteriore esperimento disposto dal giudice «non consente di sanare la tardività dell’impugnazione qualora tempestivamente eccepita dalla parte convenuta, in quanto ciò contrasterebbe con la specifica normativa dettata per la decadenza dei termini in materia condominiale».
Secondo binario: la decadenza. Il termine di trenta giorni non è stato interrotto da un’istanza giuridicamente inesistente. La delibera si è consolidata. L’impugnazione è inammissibile. Il condomino che ha depositato un’istanza generica perde definitivamente il diritto di far valere i vizi della delibera.
È importante notare che la decadenza è rilevabile anche d’ufficio: Trib. Palermo, sentenza n. 846 del 6 febbraio 2026 lo afferma espressamente, sicché non è nemmeno necessario che il condominio la eccepisca perché il giudice la rilevi.
6. Il quadro giurisprudenziale 2025-2026: conferme e precisazioni
Dalla sentenza n. 18263/2023 in poi, la giurisprudenza di merito ha applicato il principio con straordinaria uniformità, declinandolo in una casistica che merita di essere passata in rassegna.
Genericità assoluta. L’istanza che indica quale oggetto «Condominio — impugnazione delibera assembleare», senza alcun motivo, è nulla e determina improcedibilità e decadenza (Trib. Agrigento, sentenza n. 695 del 14 maggio 2026). Analogamente, l’istanza che si limiti alla formula «istanza di mediazione avverso delibera» senza specificare capi impugnati e vizi (Trib. Salerno n. 2337/2026) o che rinvii le ragioni a un successivo momento («irregolarità che verranno meglio argomentate in sede di mediazione», Trib. Termini Imerese, sentenza n. 363 del 20 febbraio 2026).
Omessa indicazione della delibera. L’istanza che non indica la data della delibera impugnata è inidonea a instaurare validamente la mediazione e a interrompere la decadenza (Trib. Napoli, sentenza n. 6190 del 16 aprile 2026).
Asimmetria tra oggetto dell’istanza e oggetto della domanda. L’istanza riferita al punto 9 dell’ordine del giorno non copre l’impugnazione dei punti 3, 4 e 5: la domanda giudiziale che esuli, anche solo in parte, dalla prospettazione in mediazione «va considerata una domanda nuova rispetto a quella passata per il filtro della mediazione» (Trib. Roma, sentenza n. 5787 del 15 aprile 2026).
Genericità sulla causa petendi. L’istanza che indichi l’annullamento della delibera per «gravi errori e/o omissioni» dei bilanci, senza specificare i singoli vizi, è generica e non produce l’effetto interruttivo (Trib. Napoli, sentenza n. 6906 del 28 aprile 2026).
Comunicazione tardiva. Anche un’istanza di contenuto adeguato non produce effetto se la comunicazione alla controparte avviene oltre i trenta giorni dalla delibera (per i presenti) o dalla sua comunicazione (per gli assenti): Trib. Palermo n. 846/2026 e Trib. Trento, sentenza n. 110 del 30 gennaio 2026. In quest’ultimo caso, il Tribunale ha precisato che per i presenti il termine decorre dalla data dell’assemblea e non dalla successiva conoscenza del verbale.
Proroga del termine. Il termine di trenta giorni, pur fissato da norma sostanziale, ha valenza processuale ed è soggetto alla disciplina degli artt. 152 ss. c.p.c., ivi compresa la proroga ex art. 155, comma 4, c.p.c. quando la scadenza cada in giorno festivo (App. Milano, sentenza n. 66 del 14 gennaio 2026).
7. L’evoluzione normativa: dal correttivo 216/2024 all’interpretazione autentica
Un cenno alla successiva evoluzione normativa è doveroso, perché incide sul calcolo del termine post-mediazione.
La formulazione dell’art. 8, comma 2, D.Lgs. 28/2010 come modificata dalla Riforma Cartabia ricollegava la ripresa del termine decadenziale alla «comunicazione» dell’istanza alle parti — formula che aveva generato il dubbio se il termine decorresse dalla comunicazione della domanda (quindi prima del verbale) o dal deposito del verbale. Il Trib. Palermo, sentenza n. 4887 del 3 dicembre 2025 ha applicato il regime intermedio con rigore: nel periodo tra il 30 giugno 2023 e il 10 gennaio 2025, il termine riprendeva dalla comunicazione dell’istanza, con esito decadenziale per il condomino che aveva citato oltre trenta giorni da quella data.
Sul punto è poi intervenuto il correttivo D.Lgs. 216/2024, che ha inserito nell’art. 11 il comma 4-bis, di interpretazione autentica: «quando la mediazione si conclude senza la conciliazione, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza di cui all’articolo 8, comma 2, decorrente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione presso la segreteria dell’organismo». L’orientamento prevalente (Trib. Napoli, sentenza n. 9902 del 15 giugno 2026, in adesione a Trib. Cagliari n. 173/2026) ritiene però che anche nel periodo intermedio il termine non potesse decorrere durante la pendenza della mediazione, perché «la improcedibilità della domanda non consente che il termine di decadenza decorra, poiché se la domanda non è procedibile l’impugnativa della delibera condominiale davanti all’autorità giudiziaria non può appunto procedere».
In ogni caso, il punto fermo resta: il termine di trenta giorni è interrotto (non sospeso) una sola volta dalla mediazione validamente instaurata, e riprende a decorrere dal deposito del verbale conclusivo. L’istanza generica non lo interrompe affatto.
8. Cosa la simmetria non richiede
Per evitare fraintendimenti, è utile precisare i limiti della regola, così come emergono dalle pronunce richiamate:
- Non serve la perfetta simmetria: è sufficiente che i fatti principali siano gli stessi, a prescindere dalla qualificazione giuridica (Trib. Napoli n. 9276/2026, richiamando Cass. 1519/2023 e Cass. 29333/2019);
- Non servono gli elementi di diritto: l’istanza non deve contenere l’equivalente della citazione ex art. 163 c.p.c.; basta l’esposizione fattuale della pretesa;
- Non serve un atto formalmente compiuto: la mediazione resta ispirata alla libertà delle forme, ma «tale informalità non può estendersi fino ad escludere i requisiti di forma-contenuto strettamente funzionali al raggiungimento dello scopo dell’atto» (Trib. Napoli n. 9276/2026);
- I profili secondari possono aggiungersi: ciò che conta è che non cambi il nucleo fattuale della pretesa. La simmetria riguarda «quantomeno i fatti principali» (così già Trib. Roma 18263/2023).
9. Indicazioni operative
Le indicazioni per il difensore del condomino che intenda impugnare una delibera sono precise e derivano direttamente dalla casistica esaminata.
Prima. L’istanza di mediazione va redatta con la stessa cura di un atto introduttivo: indicare la data della delibera impugnata, i singoli punti dell’ordine del giorno contestati, i vizi dedotti in termini fattuali. Non è necessario indicare la qualificazione giuridica (nullità vs annullabilità), ma è indispensabile esporre i fatti che sorreggeranno la domanda.
Seconda. La comunicazione dell’istanza alla controparte va fatta immediatamente, non appena depositata, e va documentata. Il deposito presso l’organismo non basta: l’effetto interruttivo si produce con la comunicazione (App. Roma n. 3860/2025). L’art. 8, comma 2, consente alla parte di comunicare direttamente all’altra l’istanza già presentata, senza attendere l’organismo: usare questa facoltà.
Terza. Rispettare il doppio termine: trenta giorni dalla delibera (per i presenti) o dalla sua comunicazione (per gli assenti) per depositare e comunicare l’istanza; trenta giorni dal deposito del verbale conclusivo per citare in giudizio. Il calendario va impostato fin dal primo colloquio col cliente.
Quarta. Se l’impugnazione è già stata proposta con istanza generica, valutare immediatamente se è ancora possibile sanare depositando una nuova istanza (solo se il termine non è spirato) o se la delibera si è ormai consolidata. La sanatoria giudiziale ex art. 5, comma 2, non sana la decadenza maturata (Trib. Salerno n. 2337/2026).
Quinta. Per il condominio convenuto: l’eccezione di asimmetria va sollevata tempestivamente e corredata dalla comparazione testuale tra istanza e citazione. Se la delibera è ormai consolidata, può essere utile eccepire anche la decadenza, rilevabile comunque d’ufficio.
10. Conclusioni
La sentenza n. 18263/2023 di Roma ha fotografato con precisione la trappola più pericolosa della mediazione condominiale: l’istanza compilata «di corsa», con una formula generica, convinti che tanto la sostanza arriverà con la citazione. È l’esatto contrario: la sostanza deve arrivare con l’istanza, perché è l’istanza che instaura il contraddittorio preliminare, che consente all’amministratore di riferire all’assemblea e di far deliberare consapevolmente la partecipazione, che attiva la funzione deflattiva dell’istituto.
Il prezzo dell’errore è doppio e irreversibile: la domanda è improcedibile, e la delibera — ormai consolidata per decorrenza del termine — non potrà più essere impugnata. Come ha sintetizzato il Trib. Roma n. 5787/2026, consentire alla parte di avvalersi dell’impedimento della decadenza con una mera istanza priva dei requisiti «significherebbe svuotare l’istituto della mediazione ad un mero adempimento burocratico, in contrasto con la ratio ad esso sottesa, ed incentivare il suo uso meramente dilatorio».
Il monito è chiaro: chi impugna una delibera condominiale deve trattare l’istanza di mediazione per quello che è — il primo atto del processo. Con la diligenza che un atto processuale merita.
