Mediazione telematica e impugnazione di delibere condominiali: sottoscrizione del verbale e legittimazione dell’amministratore
Nota a Trib. Torino, sent. 14 gennaio 2025, n. 194 e a Corte d’appello Roma, sent. 3 febbraio 2026, n. 914
1. Le due questioni
Due pronunce di merito, rese a distanza di poco più di un anno, affrontano altrettanti profili applicativi della mediazione obbligatoria in materia condominiale che, pur formalmente distinti, condividono un medesimo filo conduttore: il contenimento dei formalismi a fronte di procedure che hanno comunque raggiunto lo scopo sostanziale per cui sono previste.
La prima questione riguarda la sottoscrizione del verbale di mediazione telematica. Quando la procedura si svolge ai sensi dell’art. 8-bis del d.lgs. n. 28/2010, il documento informatico conclusivo è valido se sottoscritto digitalmente dal procuratore speciale della parte, in luogo della parte stessa, purché munito di procura ad hoc?
La seconda questione attiene alla legittimazione dell’amministratore: per resistere in mediazione e in giudizio all’impugnazione di una delibera proposta dal condomino, l’amministratore necessita di una preventiva delibera assembleare di autorizzazione?
Le risposte, entrambe affermative nel senso della sufficienza delle formalità osservate, meritano di essere ricostruite con attenzione, perché si inseriscono in un quadro normativo in rapida evoluzione e in un panorama di merito non privo di contrasti.
2. La sottoscrizione digitale del verbale telematico: il principio di Trib. Torino n. 194/2025
La vicenda decisa dal Tribunale di Torino è lineare. Una condomina impugnava la delibera assembleare con cui il condominio, in esecuzione di una sentenza della Corte d’Appello di Torino che aveva annullato parzialmente una precedente delibera di approvazione del consuntivo limitatamente al compenso dell’amministratore non previamente autorizzato, approvava e ratificava tale compenso.
Il condominio eccepiva in via pregiudiziale l’improcedibilità della domanda per mancato valido esperimento della mediazione del 17 ottobre 2023, non avendo la condomina sottoscritto digitalmente il relativo verbale ai sensi dell’art. 8-bis del d.lgs. 28/2010.
Il Tribunale respinge l’eccezione con una motivazione nitida. Richiamato il testo dell’art. 8-bis come novellato dalla Riforma Cartabia — secondo cui, a conclusione della mediazione, il mediatore forma un unico documento informatico e lo invia alle parti per la sottoscrizione mediante firma digitale o firma elettronica qualificata — osserva che:
«il verbale di mediazione del 17.10.2023 risulta sottoscritto digitalmente dall’amministratore […], dal suo difensore e due volte dal legale della parte istante, il quale ha apposto la propria firma digitale anche per conto della sig.ra […], in virtù di procura speciale rilasciata ad hoc […], sicché la mancata sottoscrizione digitale della parte istante, che peraltro ha anche partecipato personalmente all’incontro di mediazione, non costituisce motivo di invalidità della procedura conciliativa».
Il principio affermato è, in sostanza, il seguente: in una mediazione telematica, la firma digitale apposta dal difensore-procuratore speciale della parte, in forza di procura ad hoc, è idonea a perfezionare la sottoscrizione del verbale, anche quando la parte abbia partecipato personalmente all’incontro. La condizione di procedibilità risulta quindi validamente assolta.
Tre elementi concorrono a fondare la decisione: (i) l’esistenza di una procura speciale specificamente rilasciata per la mediazione; (ii) la sottoscrizione digitale comunque apposta dal soggetto legittimato in virtù di quella procura; (iii) la partecipazione personale della parte all’incontro, che esclude ogni questione di effettività del confronto.
3. Il contrasto con Trib. Salerno n. 2712/2025
Il principio di Torino non è pacifico. Pochi mesi dopo, il Tribunale di Salerno, sent. n. 2712 del 2025 è pervenuto a conclusioni opposte su una fattispecie affine.
Anche lì la mediazione si svolgeva in modalità telematica, ma il verbale risultava sottoscritto da un avvocato assente e sostituito da altro legale, mentre mancava la sottoscrizione digitale della parte attrice presente telematicamente, senza che fosse dato atto della mancanza di strumenti di firma digitale né di delega al legale per la sottoscrizione.
Il Tribunale salernitano ha dichiarato invalido il verbale e, per l’effetto, inammissibile per tardività l’impugnazione delle delibere, affermando che la sottoscrizione costituisce elemento necessario del verbale ex art. 8-bis, comma 3, e che l’istanza di mediazione nelle controversie condominiali ha la funzione ulteriore di interrompere il termine decadenziale di trenta giorni ex art. 1137 c.c., funzione che non può ritenersi realizzata ove la procedura sia stata irregolarmente espletata.
La differenza decisiva tra i due casi è di natura probatoria e sostanziale: a Torino esisteva una procura speciale ad hoc che legittimava il difensore a sottoscrivere per conto della parte; a Salerno tale procura mancava, né risultava attestata a verbale l’impossibilità della parte di firmare digitalmente. Le due pronunce, pertanto, non sono in reale contraddizione: la firma del procuratore speciale è sufficiente se — e solo se — il potere di firma è documentato. È la procura a fare da spartiacque.
4. La legittimazione dell’amministratore: il principio di Corte d’appello Roma n. 914/2026
La seconda questione è affrontata dalla Corte d’appello di Roma, chiamata a pronunciarsi su un appello in cui la condomina deduceva, tra l’altro, la nullità della mediazione obbligatoria per avervi l’amministratore partecipato in violazione dell’art. 71-quater, comma 3, disp. att. c.c., ossia in assenza di previa delibera assembleare assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.
La fattispecie era anteriore alla Riforma Cartabia (mediazione del 2019), sicché la Corte applica il testo previgente dell’art. 71-quater. La Corte, pur muovendo dall’orientamento di legittimità invocato dall’appellante — Cass. n. 10846/2020, secondo cui l’amministratore è legittimato a partecipare alla mediazione solo previa delibera assembleare — ne circoscrive la portata con un ragionamento di cui conviene riportare il passaggio centrale:
«il principio di diritto elaborato dalla giurisprudenza in esame […] pregiudica la procedibilità solo quando a promuovere il giudizio e il relativo procedimento di mediazione sia il condominio, non essendo possibile, in tal caso, iniziare la procedura di mediazione e procedere al suo svolgimento, come suppone il comma 1 dell’art. 8 del d.lgs. n. 28 del 2010, senza la previa delibera assembleare».
La conseguenza applicativa è netta: quando è il condomino a promuovere la mediazione (come accade tipicamente nell’impugnazione di delibera), l’amministratore che vi partecipa in assenza di autorizzazione assembleare non determina alcuna improcedibilità, perché «la procedura di mediazione obbligatoria è stata infatti effettivamente espletata, pur con esito negativo».
La ratio è coerente con quella già esposta a proposito della sottoscrizione: la delibera autorizzativa ex art. 71-quater serve a legittimare il condominio a disporre della lite — cioè a negoziare e transigere — quando è esso ad assumere l’iniziativa. Quando invece il condominio è parte passiva di una mediazione promossa dal condomino, la sua partecipazione è necessaria e sufficiente ai fini della procedibilità, ferma restando la necessità di autorizzazione solo per l’eventuale accordo dispositivo.
Quanto alla legittimazione processuale, la Corte conferma un principio ormai consolidato: ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c., l’amministratore può costituirsi senza autorizzazione o ratifica assembleare nelle controversie rientranti nelle sue attribuzioni, ivi compresa la resistenza all’impugnazione di delibere e le controversie relative alla riscossione dei contributi. Nello stesso senso, e con particolare autorevolezza, si sono espresse le Sezioni Unite (Cass., Sez. U., n. 18331/2010, n. 1451/2014 e n. 7155/2017), richiamate anche dal Tribunale di Torino.
5. Il quadro normativo in evoluzione
Il valore delle due pronunce va apprezzato anche nella prospettiva diacronica della disciplina, perché entrambe si collocano su un crinale di riforma.
Sul versante della sottoscrizione telematica, il testo dell’art. 8-bis applicato a Torino è quello introdotto dal d.lgs. n. 149/2022 e poi sostituito dal correttivo d.lgs. n. 216/2024. Il vigente art. 8-bis d.lgs. n. 28/2010 disciplina compiutamente il procedimento: il mediatore forma il documento informatico contenente verbale ed eventuale accordo «per l’apposizione della firma da parte dei soggetti che vi sono tenuti»; il documento è immediatamente firmato e restituito; il mediatore verifica «l’apposizione, la validità e l’integrità delle firme» e ne cura il deposito. La disciplina conferma che la sottoscrizione è requisito essenziale, ma non impone che essa provenga personalmente dalla parte: ciò che conta è che provenga da un soggetto munito del relativo potere — il che include, come ritenuto a Torino, il procuratore speciale.
Sul versante della legittimazione dell’amministratore, la Riforma Cartabia ha risolto ex lege il problema del regime previgente. Il nuovo art. 5-ter del d.lgs. n. 28/2010, introdotto dall’art. 7, comma 1, lett. e), d.lgs. n. 149/2022, dispone che «l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi», salvo sottoporre il verbale contenente l’accordo all’approvazione dell’assemblea condominiale, che delibera con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c. La logica è esattamente quella valorizzata dalla Corte d’appello di Roma: piena legittimazione alla partecipazione, controllo assembleare solo sull’atto dispositivo (l’accordo).
Sul regime previgente, per completezza, si segnala che la giurisprudenza di merito si è attestata sul principio per cui l’amministratore che partecipi alla mediazione sprovvisto di delibera determina l’improcedibilità quando sia il condominio ad agire per la riscossione dei contributi: in tal senso, ad esempio, il Tribunale di Bergamo, sent. n. 970 del 2024, che ha revocato un decreto ingiuntivo per l’improcedibilità della domanda monitoria, applicando il testo previgente dell’art. 71-quater a una mediazione del novembre 2022. La distinzione tra la posizione “attiva” e “passiva” del condominio in mediazione — delineata dalla Corte d’appello di Roma — consente di ricomporre i diversi esiti giurisprudenziali.
6. Implicazioni operative per il difensore
Dalla lettura congiunta delle due pronunce e del quadro normativo emergono indicazioni operative precise.
Per l’avvocato della parte istante in mediazione telematica:
- Munirsi sempre di procura speciale ad hoc, che abiliti espressamente il difensore a sottoscrivere digitalmente il verbale per conto della parte. È questo il requisito che ha fatto la differenza tra l’esito di Torino e quello di Salerno.
- Documentare la procura e la firma: la procura va versata agli atti della procedura e, ove la parte sia presente, è opportuno che il mediatore ne dia atto a verbale.
- Evitare di affidarsi alla sola presenza personale: la partecipazione personale della parte non esonera dalla necessità di una sottoscrizione validamente apposta da soggetto legittimato.
Per l’avvocato del condominio convenuto in mediazione: 4. Distinguere la posizione attiva da quella passiva: se la mediazione è promossa dal condomino (tipico nell’impugnazione di delibera), l’amministratore può parteciparvi senza delibera assembleare, anche nel regime previgente, secondo il principio di Corte d’appello Roma n. 914/2026. 5. Nel regime vigente (art. 5-ter), la legittimazione dell’amministratore è piena; ciò che richiede controllo assembleare è solo l’accordo, che va sottoposto all’approvazione dell’assemblea entro il termine ivi fissato. 6. Per la costituzione in giudizio, la legittimazione autonoma dell’amministratore a resistere all’impugnazione di delibere è pacifica e non richiede né autorizzazione né ratifica (Sez. U. n. 18331/2010 e successive).
Un avvertimento sull’interruzione del termine decadenziale: il caso Salerno insegna che, nell’impugnazione di delibere, l’istanza di mediazione assolve anche alla funzione di impedire la decadenza ex art. 1137 c.c. Un’istanza irritualmente coltivata — ad esempio con un verbale invalido per difetto di sottoscrizione — può determinare non solo l’improcedibilità, ma la inammissibilità per tardività dell’impugnazione, con effetti ben più gravi e non sanabili da un nuovo esperimento della procedura.
7. Conclusioni
Le due pronunce convergono nel segnalare una tendenza di fondo: la giurisprudenza di merito, quando la mediazione è stata effettivamente svolta, rifugge da un’applicazione formalistica che ne vanifichi gli esiti. La firma digitale del procuratore speciale è sufficiente a perfezionare il verbale telematico, purché il potere sia documentato da procura ad hoc; l’amministratore partecipa alla mediazione promossa dal condomino e resiste all’impugnazione della delibera senza autorizzazione assembleare, perché ciò che richiede il controllo dell’assemblea è la disposizione della lite, non la partecipazione alla procedura.
Per il professionista, il messaggio operativo è univoco: la solidità di questi argomenti difensivi poggia interamente sulla documentazione dei poteri — la procura speciale per la firma, la delibera (o la sua non necessità) per l’amministratore. Dove tale documentazione manca, come dimostra il contrapposto esito salernitano, il rischio non è l’improcedibilità, ma la decadenza stessa dall’azione.
Fonti principali: Trib. Torino, sent. n. 194/2025 e Corte d’appello Roma, sent. n. 914/2026.
