Delibera che vieta all’amministratore di mediare? È nulla.
Commento a Tribunale di Napoli, sentenza n. 10424 del 22 giugno 2026
a cura della Redazione de Il Conciliatore
Sommario: 1. Premessa: un vizio singolare. — 2. Il caso. — 3. La nullità del punto che autorizza al rifiuto preventivo e generale della mediazione. — 4. Perché l’assemblea non può spogliarsi della potestà decisionale. — 5. L’evoluzione normativa: dalla delibera preventiva al sindacato successivo. — 6. Il quadro giurisprudenziale: dalla Cassazione 10846/2020 alle sentenze 2025-2026. — 7. Le altre questioni decise: asimmetria, compiuta giacenza, termini dal verbale negativo. — 8. Indicazioni operative. — 9. Conclusioni.
1. Premessa: un vizio singolare
Tra le innumerevoli delibere condominiali impugnate davanti ai tribunali italiani, la maggior parte riguarda rendiconti, lavori straordinari, tabelle millesimali e nomine dell’amministratore. Più rara — e per questo più interessante — è l’impugnazione di una delibera che, invece di autorizzare l’amministratore a partecipare alla mediazione, lo vincola a rifiutarla in via preventiva e generale.
È esattamente ciò che è accaduto nel caso deciso dal Tribunale di Napoli, sentenza n. 10424 del 22 giugno 2026 (Giudice dott. Mirko Monti): un condominio aveva inserito nel punto 3) dell’ordine del giorno una delibera con cui l’assemblea «autorizzava l’amministratore a rifiutare in via preventiva e generale qualsiasi futura mediazione». Un’autorizzazione al rifiuto: ossia, in sostanza, la decisione di non partecipare mai più — in nessun caso — a un procedimento di mediazione.
Il Tribunale la dichiara nulla. La motivazione è breve ma densa di principi, e apre uno squarcio interessante sul rapporto tra potestà assembleare, doveri dell’amministratore e funzione della mediazione.
2. Il caso
Un condomino impugna la delibera assembleare del 19 giugno 2024 deducendo: (a) l’omessa convocazione; (b) l’illegittimità del rendiconto 2023 per non intelligibilità dei bilanci; (c) la nullità del punto 3) con cui l’assemblea aveva autorizzato l’amministratore a rifiutare in via preventiva e generale qualsiasi futura mediazione.
Il Tribunale di Napoli, dopo aver esperito la mediazione obbligatoria (conclusasi negativamente il 18 settembre 2024 per mancata partecipazione del condominio), decide nella sostanza:
- rigetta l’eccezione di omessa convocazione, perché la raccomandata era stata spedita il 6 giugno 2024, tentata la consegna l’8 giugno, posta in giacenza e restituita al mittente il 28 giugno: la compiuta giacenza integra regolare convocazione;
- dichiara improcedibile la domanda relativa alla non intelligibilità dei bilanci, per asimmetria tra l’oggetto della mediazione e la domanda giudiziale (il motivo non era stato dedotto in mediazione);
- annulla esclusivamente il punto 3) della delibera, perché nulla la delibera che vieta in via preventiva e generale la mediazione;
- ripartisce le spese secondo il principio della reciproca soccombenza (9/10 a carico dell’attore, 1/10 a carico del condominio).
3. La nullità del punto che autorizza al rifiuto preventivo e generale della mediazione
Il passaggio motivazionale più rilevante è il seguente:
«in ordine alla nullità del Punto n. 3 della delibera l’attore contesta anche il capo con cui l’assemblea avrebbe dato indicazioni sull’adesione a future mediazioni; ex adverso, tale parte è da considerarsi nulla e/o annullabile; una delibera che autorizza l’amministratore a rifiutare in via preventiva e generale qualsiasi mediazione futura è da considerarsi nulla. L’assemblea non può spogliarsi della sua potestà decisionale su controversie future, né l’amministratore può sottrarsi al suo dovere di valutare i casi concreti».
Due i profili che fondano la nullità.
Primo: l’assemblea non può spogliarsi della propria potestà decisionale. L’assemblea condominiale è l’organo deliberativo della compagine; la sua potestà si estende a ciascuna controversia concreta, valutata caso per caso. Deliberando un rifiuto astratto e preventivo di qualsiasi mediazione futura, l’assemblea compie un atto di abdicazione anticipata della propria funzione: decide ora ciò che potrà (e dovrà) essere deciso domani, in un contesto fattuale ignoto. È un esercizio di eteronomia temporale che lede il principio stesso di collegialità e la doverosità della valutazione caso-specifica.
Secondo: l’amministratore non può essere esonerato dal dovere di valutare i singoli casi. L’amministratore — lo ricorda la giurisprudenza costante — ha il dovere di tutelare il condominio e di attivarsi per la risoluzione delle controversie, nell’ambito delle attribuzioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c. Una delibera che gli imponga di non mediare mai, qualunque sia la controversia, lo trasforma in un mero esecutore di un divieto cieco: gli sottrae la valutazione della singola lite, del suo valore, delle sue prospettive di risoluzione bonaria e delle conseguenze negative (sanzioni ex art. 12-bis D.Lgs. 28/2010, condanne alle spese, preclusioni processuali) che la mancata partecipazione alla mediazione può produrre. È un’ablazione del suo ruolo professionale, oltre che una scelta irragionevole ex ante.
La nullità così pronunciata si inquadra nella categoria delle delibere nulle per illiceità dell’oggetto (contrarietà a norme imperative e all’ordine pubblico, in linea con la tradizionale tripartizione di Cass. n. 9839/1995). Non è un caso di mera annullabilità per vizi procedurali: è l’oggetto stesso della delibera a essere contra legem, perché diretto a frustrare la funzione pubblica deflattiva della mediazione e ad esonerare l’amministratore da un dovere di valutazione che la legge gli impone.
4. Perché l’assemblea non può spogliarsi della potestà decisionale
La ratio della decisione merita un approfondimento, perché tocca un principio generale di diritto condominiale.
L’assemblea può certamente decidere — in relazione a una controversia determinata e attuale — di non aderire alla mediazione o di non autorizzare l’amministratore a transigere: è la sua prerogativa, esercitata caso per caso e con la maggioranza richiesta. Ciò che non può fare è decidere una volta per tutte che non mediterà mai, perché:
- la mediazione è un obbligo legale, condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5, comma 1-bis, D.Lgs. 28/2010): il condominio che rifiuta preventivamente la mediazione si espone, per ogni futura causa, all’improcedibilità e alle conseguenze sanzionatorie, senza che la delibera possa neutralizzarle;
- il rifiuto preventivo non ha effetto verso il giudice: la condizione di procedibilità va assolta nel singolo processo; un’eventuale delibera di diniego non esonera il condominio dall’onere di partecipare al primo incontro, pena le sanzioni di cui all’art. 12-bis;
- la potestà assembleare è funzione, non potere astratto: decidere su questioni future e indeterminate significa non esercitare la funzione ma rinunciarvi, con un atto che la legge non consente (analogamente a quanto accade per le delibere che limitano in astratto il diritto di impugnare o che autorizzano convocazioni con modalità non legali: cfr. Trib. Velletri, sentenza n. 2228/2024, che dichiara nulla per violazione di norma imperativa la delibera che autorizzi convocazioni con modalità diverse da quelle tassative dell’art. 66 disp. att. c.c.).
In sintesi: la delibera che vieta preventivamente la mediazione è nulla perché oggettivamente diretta a eludere un obbligo legale e a privare l’amministratore della valutazione doverosa del caso concreto.
5. L’evoluzione normativa: dalla delibera preventiva al sindacato successivo
La decisione di Napoli si colloca in un contesto normativo in trasformazione, che occorre ricostruire con precisione.
La disciplina ante-riforma (art. 71-quater disp. att. c.c.). Nella versione vigente prima del 30 giugno 2023, l’art. 71-quater, comma 3, disp. att. c.c. richiedeva che l’amministratore fosse «previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice» legittimato a partecipare alla mediazione. La preventiva autorizzazione assembleare era condizione di validità della partecipazione: senza delibera, la mediazione era invalida tanquam non esset e la domanda giudiziale improcedibile (Cass. civ., Sez. VI-2, ord. n. 10846/2020; Trib. Cosenza n. 495/2026; Trib. Castrovillari n. 892/2025; Trib. Roma n. 14128/2025).
La riforma Cartabia (art. 5-ter D.Lgs. 28/2010). Il D.Lgs. 149/2022 (art. 16) ha abrogato la previsione di cui all’art. 71-quater, comma 3, e ha introdotto l’art. 5-ter D.Lgs. 28/2010, in vigore dal 30 giugno 2023, secondo cui «l’amministratore di condominio, ai sensi dell’articolo 1131 del codice civile, è legittimato ad attivare il procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare». Il controllo dell’assemblea si è così spostato a valle: la conciliazione raggiunta dall’amministratore richiede l’approvazione assembleare (art. 5-ter, comma 3), e la mancata approvazione determina il mancato perfezionamento della conciliazione.
Il Tribunale di Trani, sentenza n. 651 del 19 giugno 2025 — nel rigettare la questione di legittimità costituzionale prospettata sul nuovo art. 5-ter — ha chiarito che «il nuovo testo normativo recepisce un orientamento da anni avallato dalla giurisprudenza maggioritaria», e che l’assemblea «non gode di un sindacato ex ante sulla partecipazione al procedimento di mediazione, ma ha comunque un ruolo decisivo e non marginale rispetto all’approvazione del verbale di conciliazione».
La regola intertemporale. La disciplina introdotta dal D.Lgs. 149/2022 non ha efficacia retroattiva: si applica ai soli procedimenti di mediazione instaurati a partire dal 30 giugno 2023 (art. 41 D.Lgs. 149/2022; Trib. Marsala n. 289/2026). Per i procedimenti instaurati prima, resta applicabile l’art. 71-quater con l’onere della delibera preventiva.
Nel caso deciso da Napoli — mediazione instaurata a luglio 2024 — si applicava ormai il nuovo art. 5-ter, il che rende ancora più significativa la nullità della delibera di divieto preventivo: anche in regime di legittimazione autonoma dell’amministratore, l’assemblea non può imporgli di non mediare mai.
6. Il quadro giurisprudenziale: dalla Cassazione 10846/2020 alle sentenze 2025-2026
La sentenza di Napoli si inserisce in un filone ormai ricchissimo, che merita una sintesi ragionata.
Sulla necessità della delibera nella disciplina ante-riforma. La Cassazione, Sez. VI-2, ordinanza n. 10846/2020 ha fissato il principio-base: «l’amministratore di condominio non può partecipare alle attività di mediazione se privo della delibera dell’assemblea, perché senza l’apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., è sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione». Principio ripreso da Trib. Velletri n. 2228/2024, Trib. Cosenza n. 495/2026 e Trib. Roma n. 14609/2025, che ha aggiunto un tassello sul quorum: la delibera approvata con 499,829 millesimi favorevoli — inferiore alla metà del valore dell’edificio — è invalida (ex art. 1136, comma 2, c.c.).
Sulla non equipollenza del mandato ai difensori. Il Trib. Siena n. 981/2023 ha chiarito che la delibera che conferisce mandato ai soli avvocati del condominio a «entrare in mediazione», riservando a futura assemblea la ratifica dell’accordo, non è equipollente alla delibera di autorizzazione dell’amministratore: «è il mediatore che verifica l’identità delle parti ed a quale titolo partecipano alla procedura».
Sulla sanabilità della carenza. Il Trib. Santa Maria Capua Vetere n. 2644/2025 ha valorizzato la proroga di cui all’art. 71-quater, comma 4, disp. att. c.c.: la carenza della delibera può essere sanata chiedendo al mediatore un rinvio per munirsi dell’autorizzazione — ma se il mediatore, su istanza della controparte, chiude con esito negativo nonostante la richiesta di rinvio, la mancata sanatoria non è imputabile al condominio.
Sulla disciplina post-riforma. Il Trib. Trani n. 651/2025 e — in appello — la Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 914 del 3 febbraio 2026 hanno precisato che, nel nuovo regime, l’amministratore può partecipare alla mediazione senza preventiva delibera quando è il condomino a promuovere il procedimento: in tal caso la condizione di procedibilità è validamente espletata anche in assenza di autorizzazione assembleare, mentre la necessità dell’autorizzazione è rimasta solo per i casi in cui sia il condominio a promuovere l’istanza.
La sentenza di Napoli aggiunge a questo quadro il tassello simmetrico: se l’amministratore oggi può mediare senza previa autorizzazione, certamente non può essergli imposto di non mediare mai. Il divieto preventivo è l’altra faccia della medaglia, ed è ugualmente invalido.
7. Le altre questioni decise: asimmetria, compiuta giacenza, termini dal verbale negativo
La sentenza decide anche altri tre profili che meritano una sintesi.
L’asimmetria tra istanza di mediazione e domanda giudiziale. Il motivo relativo alla non intelligibilità dei bilanci non era stato dedotto in mediazione: la domanda è quindi improcedibile per quella parte. Il Tribunale applica il criterio già consolidato: non occorre «una perfetta simmetria tra istanza di mediazione e domanda giudiziale, essendo sufficiente che i fatti posti a fondamento della successiva domanda giudiziale siano stati enucleati nella domanda di mediazione, a nulla rilevando l’esatta qualificazione giuridica della vicenda» (Cass. n. 29333/2019; Trib. Torino n. 1519/2023). Il difetto sussiste invece quando la domanda giudiziale «presenta un petitum più ampio, si fonda su fatti costitutivi ulteriori ovvero si basa su pretese differenti» — come nel caso di specie. L’obbligo di cui all’art. 4, comma 2, D.Lgs. 28/2010 va riferito «al nucleo più significativo e rilevante della controversia, non alle domande accessorie poi emerse in giudizio».
La convocazione per compiuta giacenza. La raccomandata spedita nei termini e restituita per compiuta giacenza integra regolare convocazione: non sussiste il vizio di convocazione dedotto dal condomino assente.
La decorrenza dei termini dal verbale negativo. Il Tribunale conferma che i termini per l’azione decorrono dal deposito del verbale negativo: l’eccezione di esperimento tardivo sollevata dal condominio è stata rigettata. Si tratta dell’orientamento oggi codificato dall’art. 11, comma 4-bis, D.Lgs. 28/2010 (introdotto dal D.Lgs. 216/2024): «quando la mediazione si conclude senza la conciliazione, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza di cui all’articolo 8, comma 2, decorrente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione presso la segreteria dell’organismo».
8. Indicazioni operative
Per il difensore del condomino. La delibera che vieta preventivamente la mediazione è nulla e va impugnata nei termini: l’impugnazione del solo punto di divieto (con eventuale cumulo con altri vizi) ha concrete possibilità di accoglimento. Nel redigere l’istanza di mediazione, ricordare che la mancata deduzione di un motivo in mediazione determina l’improcedibilità di quella specifica domanda giudiziale (asimmetria).
Per l’amministratore di condominio. Nell’era dell’art. 5-ter, la partecipazione alla mediazione non richiede preventiva autorizzazione: l’amministratore può e deve valutare caso per caso se aderire, partecipare e proporre soluzioni conciliative — fermo restando che l’accordo richiede l’approvazione assembleare. Una delibera che gli imponga di rifiutare in astratto la mediazione è nulla: non la si deve applicare, e va segnalata all’assemblea.
Per il difensore del condominio convenuto. Nelle cause in cui il condominio abbia (erroneamente) deliberato il rifiuto preventivo, occorre precisare che tale delibera non esonera il condominio dall’obbligo di partecipare al primo incontro di mediazione: la mancata partecipazione determina l’applicazione delle sanzioni ex art. 12-bis e l’improcedibilità della eventuale domanda, oltre al consolidamento della posizione avversa.
Per il mediatore. Verificare sempre il titolo di partecipazione dell’amministratore: nel regime post-riforma, il riferimento all’art. 5-ter rende superflua la delibera preventiva, ma il mediatore deve comunque accertare l’identità e la qualità di chi siede al tavolo e, in caso di accordo, che lo stesso sia successivamente ratificato dall’assemblea (art. 5-ter, comma 3), a pena di mancato perfezionamento della conciliazione.
9. Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Napoli n. 10424/2026 conferma un principio di buon senso che l’evoluzione normativa ha reso ancora più solido: la mediazione è un istituto di ordine pubblico processuale, a cui le parti non possono sottrarsi in astratto. Né l’assemblea può imporre all’amministratore di non mediare mai, né l’amministratore può rifiutare a priori la valutazione del singolo caso.
Il rifiuto alla mediazione è sempre e solo una scelta concreta, riferita a una controversia determinata, valutata nella sua specificità — mai una rinuncia anticipata e generalizzata. La delibera che pretende di trasformare il rifiuto in regola astratta è nulla, perché spoglia l’assemblea della propria potestà e l’amministratore del proprio dovere: una doppia abdicazione che il diritto non consente, e che il Tribunale di Napoli ha correttamente censurato.
