Il nuovo vero contenzioso condominiale? Procure, deleghe e verbali di mediazione

A cura dell’Avv. Marianna Curcio

Nel contenzioso condominiale l’attenzione tende spesso a concentrarsi sul merito della lite: la correttezza della ripartizione, la legittimità dei lavori, la validità della delibera o la responsabilità dell’amministratore. Sempre più frequentemente, tuttavia, la causa si arresta prima di arrivare a quel merito. Il terreno di confronto diventa quello delle procure, delle deleghe, della corretta partecipazione alla mediazione e del contenuto del verbale.

È un contenzioso nel contenzioso, nel quale un vizio apparentemente documentale può incidere sulla procedibilità della domanda, sulla validità della deliberazione assembleare o sulla possibilità stessa di attribuire efficacia all’accordo raggiunto.

La mediazione condominiale non è un passaggio meramente formale

Le controversie in materia di condominio rientrano tra quelle per le quali la mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda introduttiva del giudizio. La condizione si considera assolta quando il procedimento è avviato e il primo incontro si conclude senza accordo, purché la partecipazione sia avvenuta secondo le regole proprie della procedura (art. 5 d.lgs. 28/2010).

Il punto non è dunque soltanto depositare una domanda di mediazione o ottenere un verbale negativo. Occorre che il procedimento sia effettivamente riferibile alle parti e che coloro i quali intervengono dispongano di poteri idonei.

L’articolo 8 del decreto legislativo n. 28 del 2010 stabilisce che le parti partecipano personalmente alla procedura. In presenza di giustificati motivi possono delegare un rappresentante che conosca i fatti e sia munito dei poteri necessari per la composizione della controversia. La delega deve essere sottoscritta dal delegante, contenere gli estremi del documento di identità e essere consegnata, insieme alla copia del documento del delegato, per l’acquisizione agli atti della procedura (art. 8 d.lgs. 28/2010).

La regola va tenuta distinta dalla procura alle liti. La procura processuale abilita il difensore a rappresentare e difendere la parte nel giudizio; non coincide, per ciò solo, con il potere sostanziale di partecipare alla mediazione e disporre dei diritti controversi.

La Corte di cassazione ha chiarito che la parte può farsi sostituire anche dal proprio difensore, ma soltanto in presenza di una procura sostanziale speciale, avente ad oggetto la partecipazione alla mediazione e il potere di disporre dei diritti oggetto della controversia. La procura alle liti, anche se ampia e contenente poteri di transigere e conciliare, non è sufficiente; né il difensore può autenticare la procura sostanziale conferitagli per sostituire la parte nella procedura (Cassazione civile, sez. III, sentenza n. 8473 del 2019).

La giurisprudenza di merito più recente ha applicato questo principio anche alle impugnazioni di delibere condominiali, riconoscendo nell’assenza di una valida procura sostanziale un vizio idoneo a determinare l’improcedibilità della domanda (Tribunale civile Napoli, sentenza n. 7851 del 2025).

Amministratore e rappresentanza del condominio

La posizione dell’amministratore presenta una specificità ulteriore. L’amministratore rappresenta il condominio nei limiti delle attribuzioni proprie dell’incarico, ma la partecipazione alla mediazione può implicare una disponibilità dei diritti sostanziali che non rientra automaticamente nell’ordinaria gestione.

La disciplina oggi vigente riconosce all’amministratore la legittimazione ad attivare la mediazione, aderirvi e parteciparvi. Il verbale al quale sia allegato un accordo di conciliazione, oppure una proposta conciliativa del mediatore, deve però essere sottoposto all’approvazione dell’assemblea, che delibera entro il termine indicato nell’accordo o nella proposta, con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In mancanza di approvazione entro quel termine, la conciliazione si intende non conclusa (art. 5-ter d.lgs. 28/2010).

Il sistema separa quindi due momenti: la legittimazione dell’amministratore a partecipare alla procedura e la successiva approvazione assembleare dell’accordo o della proposta. Non ogni presenza dell’amministratore davanti al mediatore equivale alla disponibilità definitiva del diritto controverso.

La Cassazione ha ribadito, in materia di accordi transattivi riguardanti spese di interesse comune, che l’amministratore non dispone autonomamente del potere di transigere, spettando all’assemblea approvare la transazione o conferire uno specifico mandato, eventualmente delimitandone i poteri (Cassazione civile, sez. VI-2, ordinanza n. 10846 del 2020).

Ne deriva l’esigenza di distinguere con precisione nel verbale assembleare l’autorizzazione a partecipare alla mediazione dal conferimento del potere di definire la controversia. Una deliberazione generica, priva di indicazioni sull’oggetto della lite o sui limiti dell’eventuale accordo, può alimentare una successiva contestazione sulla legittimazione dell’amministratore.

Le deleghe assembleari: forma, quantità e interesse a impugnare

Anche la delega per la partecipazione all’assemblea condominiale può diventare il fulcro della causa. Il verbale dovrebbe consentire di ricostruire con chiarezza chi era presente personalmente, chi partecipava per delega, quali millesimi erano rappresentati e quale risultato aveva prodotto ciascuna votazione.

Quando il numero dei partecipanti supera la soglia prevista dalla disciplina codicistica, il legislatore pone limiti sia al numero dei condomini rappresentabili sia al valore proporzionale complessivamente rappresentato. La giurisprudenza ha ritenuto che i due presupposti debbano essere verificati congiuntamente e che la loro violazione possa incidere sulla validità della deliberazione (Tribunale civile Messina, sentenza n. 2215 del 2025).

Non ogni contestazione proveniente da un condomino, tuttavia, è automaticamente ammissibile. I rapporti tra delegante e delegato sono riconducibili alle regole del mandato. Per questa ragione, secondo un orientamento ribadito dal Tribunale di Roma, il condomino estraneo al rapporto di rappresentanza non è legittimato a far valere i vizi della delega conferita da altri, salvo che dimostri una concreta incidenza sulla formazione della volontà assembleare o sul raggiungimento dei quorum (Tribunale civile Roma, sentenza n. 11553 del 2026).

La redazione del verbale assume quindi una funzione essenziale. L’omessa indicazione nominativa dei votanti non determina necessariamente l’invalidità della delibera se, considerando il verbale nel suo complesso, è comunque possibile verificare la regolare costituzione dell’assemblea e il raggiungimento delle maggioranze. Viceversa, quando le lacune impediscono qualsiasi controllo sulla composizione del voto, il profilo formale può trasformarsi in una contestazione sostanziale.

Il verbale di mediazione: documento descrittivo o atto negoziale

Il verbale di mediazione non ha sempre lo stesso contenuto né la stessa funzione. Il verbale negativo documenta l’avvio e l’esito infruttuoso della procedura; il verbale cui è allegato un accordo documenta invece un risultato negoziale destinato a produrre effetti nei rapporti tra le parti.

L’articolo 11 del decreto legislativo n. 28 del 2010 prevede che, raggiunto l’accordo, il mediatore formi processo verbale al quale è allegato il testo dell’accordo. Il verbale deve indicare i partecipanti e le eventuali assenze; l’accordo deve contenere il relativo valore. Quando l’accordo riguarda atti soggetti a trascrizione, la sottoscrizione deve essere autenticata da un pubblico ufficiale nei casi previsti dalla legge (art. 11 d.lgs. 28/2010).

Sul piano dell’efficacia, ove tutte le parti siano assistite dagli avvocati, l’accordo sottoscritto dalle parti e dai difensori costituisce titolo esecutivo e può fondare l’espropriazione forzata, l’esecuzione in forma specifica e l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Se non tutte le parti sono assistite dagli avvocati, occorre invece l’omologazione del presidente del tribunale (art. 12 d.lgs. 28/2010).

Nel condominio, la struttura dell’accordo deve inoltre essere coerente con la necessaria approvazione assembleare prevista dall’articolo 5-ter. È quindi opportuno che il verbale indichi in modo non equivoco se l’amministratore abbia raggiunto un accordo definitivo oppure se l’intesa sia sottoposta alla condizione dell’approvazione dell’assemblea entro un termine determinato.

Una nuova frontiera del controllo documentale

Il contenzioso condominiale sembra dunque spostarsi verso una verifica sempre più puntuale della catena rappresentativa: chi ha conferito il potere, con quale atto, per quale oggetto, entro quali limiti e con quali effetti.

Prima dell’assemblea, ciò impone di controllare le deleghe, il rispetto dei limiti quantitativi, la corretta verbalizzazione delle presenze e la riferibilità dei voti. Prima della mediazione, impone di distinguere l’assistenza tecnica dalla rappresentanza sostanziale e di predisporre una delega coerente con la controversia concreta. Dopo la mediazione, impone di verificare il contenuto del verbale, l’eventuale allegazione dell’accordo, i poteri di chi lo ha sottoscritto e la necessità dell’approvazione assembleare.

Il verbale non è più soltanto la memoria di ciò che è accaduto. È il documento nel quale si cristallizzano presenze, poteri, dichiarazioni, quorum e condizioni di efficacia. Per questo, nel nuovo contenzioso condominiale, la domanda non è soltanto se l’assemblea o la mediazione si siano svolte, ma se si siano svolte con una rappresentanza validamente documentata e con un verbale capace di dimostrarlo.

Avv. Marianna Curcio

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