Usucapione in mediazione: l’autentica notarile non è un dettaglio

A cura del dott. Danilo Sigillo

L’accordo raggiunto in mediazione può rappresentare uno strumento utile per definire una controversia relativa all’usucapione di un immobile senza giungere a una pronuncia contenziosa. Tuttavia, quando l’accordo deve essere trascritto, la sua efficacia pratica dipende dal rispetto di un requisito formale specifico: l’autenticazione della sottoscrizione del processo verbale da parte di un pubblico ufficiale autorizzato.

La sentenza del Tribunale di Trani n. 549/2026 richiama con nettezza questo profilo, escludendo che il riconoscimento giudiziale delle firme possa essere utilizzato per sostituire l’autentica richiesta dalla disciplina speciale della mediazione.

Il dato normativo: una previsione espressa

L’art. 2643, n. 12-bis, c.c. include tra gli atti soggetti a trascrizione «gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato» (art. 2643 c.c.).

La previsione si coordina con l’art. 11, comma 7, del d.lgs. n. 28/2010, secondo cui, quando con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’art. 2643 c.c., «per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione dell’accordo di conciliazione deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato» (art. 11 d.lgs. n. 28/2010).

La regola non riguarda, dunque, la semplice autenticità materiale della firma. L’autenticazione notarile o quella effettuata da altro pubblico ufficiale competente costituisce il requisito formale previsto per consentire l’accesso dell’accordo alla pubblicità immobiliare. L’art. 2703 c.c. chiarisce che l’autenticazione consiste nell’attestazione del pubblico ufficiale che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza, previo accertamento dell’identità del sottoscrittore (art. 2703 c.c.).

La decisione del Tribunale di Trani

La vicenda esaminata dal Tribunale di Trani riguardava un accordo raggiunto tra fratelli in sede di mediazione, con il quale veniva riconosciuto l’acquisto per usucapione ventennale della proprietà di un fondo rustico. L’interessato, invece di procedere all’autentica delle sottoscrizioni presso un notaio, aveva promosso un giudizio volto a ottenere il riconoscimento giudiziale delle firme, così da utilizzare successivamente la pronuncia ai fini della trascrizione.

La domanda è stata rigettata per difetto di interesse ad agire. Secondo il Tribunale, il provvedimento richiesto non avrebbe potuto realizzare lo scopo perseguito, perché l’accordo di mediazione avrebbe comunque necessitato dell’autenticazione prevista dalla disciplina speciale.

Il ragionamento muove da una distinzione essenziale. L’accordo di mediazione non costituisce, di per sé, un autonomo tipo contrattuale: è il contesto procedurale nel quale le parti concludono un negozio che conserva la propria natura. Quando quel negozio rientra tra gli atti soggetti a trascrizione, trova applicazione la specifica prescrizione dettata dalla legge sulla mediazione.

Ne deriva, nella prospettiva del Tribunale, che la previsione generale relativa all’accertamento giudiziale delle sottoscrizioni non può prevalere sulla disciplina speciale che, per l’accordo di mediazione, richiede l’autenticazione da parte di un pubblico ufficiale autorizzato.

La sentenza sottolinea inoltre la funzione di garanzia della formalità. L’autentica non è considerata un adempimento meramente burocratico, ma uno strumento diretto a consentire il controllo sulla conformità dell’atto alle prescrizioni di legge e sulla corretta individuazione dei beni coinvolti. La trascrizione, infatti, non opera soltanto nei rapporti tra i sottoscrittori, ma incide sul sistema della pubblicità immobiliare e sulla posizione dei terzi.

Perché il riconoscimento giudiziale non sarebbe sufficiente

Il punto più rilevante della pronuncia riguarda il rapporto tra riconoscimento giudiziale della sottoscrizione e autentica richiesta per la trascrizione.

Il riconoscimento giudiziale può accertare che una determinata firma proviene dal soggetto cui è attribuita. Secondo l’impostazione seguita dal Tribunale di Trani, tuttavia, tale accertamento non equivale all’autenticazione richiesta dall’art. 2643, n. 12-bis, c.c. e dall’art. 11, comma 7, del d.lgs. n. 28/2010. La prima attività è diretta alla verificazione della provenienza della sottoscrizione; la seconda rappresenta la formalità prevista dalla legge per rendere trascrivibile lo specifico accordo di mediazione.

La differenza assume rilievo soprattutto sul piano dell’opponibilità ai terzi. Il Tribunale richiama l’esigenza che l’accordo, destinato a essere inserito nei registri immobiliari, sia assistito da una forma idonea a garantire l’affidabilità del contenuto negoziale e la sua conformità ai dati relativi ai beni. Un accertamento giudiziale limitato alla riferibilità delle firme non assicurerebbe, secondo questa ricostruzione, il medesimo controllo richiesto dalla disciplina speciale.

La Corte d’appello di Bari, con la sentenza n. 1863/2025, ha adottato un orientamento analogo, affermando che il riconoscimento giudiziale avrebbe valore esclusivamente tra le parti e non sarebbe opponibile ai terzi. La Corte ha inoltre escluso che i difensori possano essere qualificati, ai fini dell’art. 2643, n. 12-bis, c.c., come pubblici ufficiali autorizzati all’autenticazione (Corte d’appello di Bari, sentenza n. 1863/2025).

Un orientamento non ancora uniforme

La questione non appare, tuttavia, del tutto pacificata nella giurisprudenza di merito.

Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 2270/2026, ha ritenuto possibile ricorrere alla verificazione della scrittura privata in via principale, valorizzando l’interesse alla trascrizione dell’accordo e il riconoscimento della sottoscrizione da parte del convenuto. In senso analogo, il Tribunale di Benevento, con la sentenza n. 1180/2025, ha ritenuto che l’accertamento giudiziale dell’autenticità potesse integrare il requisito necessario per la trascrizione dell’accordo di mediazione accertativo dell’usucapione.

Si tratta di un contrasto significativo. Da un lato, l’orientamento seguito da Trani e Bari attribuisce rilievo decisivo alla specialità della disciplina e alla funzione pubblicitaria dell’autentica; dall’altro, gli orientamenti di Palermo e Benevento valorizzano la regola generale secondo cui l’accertamento giudiziale della sottoscrizione può supplire alla mancanza dell’autenticazione, quando sussista un interesse concreto alla trascrizione.

Proprio la presenza di decisioni difformi rende opportuno non affidarsi a una successiva regolarizzazione giudiziale senza avere previamente valutato la forma dell’accordo. La soluzione più prudente, sul piano operativo, consiste nel coinvolgere il notaio già nella fase di predisposizione o di perfezionamento dell’accordo destinato alla trascrizione, verificando anche l’esatta individuazione catastale degli immobili e la coerenza tra verbale, accordo allegato e formalità pubblicitaria.

Le ricadute pratiche

La pronuncia del Tribunale di Trani suggerisce una cautela precisa: l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione non deve essere considerato trascrivibile per il solo fatto di essere stato sottoscritto dalle parti, dai loro avvocati e dal mediatore, né per il solo fatto che le sottoscrizioni siano state successivamente riconosciute in giudizio.

La verifica della sottoscrizione del mediatore e l’autentica delle sottoscrizioni delle parti rispondono a funzioni diverse. La prima attiene alla regolarità del procedimento di mediazione; la seconda è richiesta, in presenza di un atto soggetto a trascrizione, per soddisfare il requisito formale stabilito dalla legge.

Per chi redige l’accordo, il rischio non è soltanto quello di un rifiuto della formalità. Un’impostazione non corretta può comportare un ulteriore giudizio, costi aggiuntivi e un risultato incerto, senza garantire che la pronuncia ottenuta sia poi sufficiente per la trascrizione secondo l’orientamento seguito dall’ufficio o dal giudice competente.

Conclusioni

La sentenza n. 549/2026 del Tribunale di Trani ribadisce che, nell’usucapione definita in mediazione, l’autentica della sottoscrizione non è un elemento accessorio. È la formalità che la legge collega espressamente alla trascrivibilità dell’accordo.

Il riconoscimento giudiziale delle firme può accertare la provenienza della sottoscrizione, ma, secondo l’indirizzo di Trani e Bari, non sostituisce l’autenticazione richiesta dalla disciplina speciale della mediazione. Il contrasto con alcune pronunce di merito impone prudenza interpretativa; sul piano redazionale e operativo, resta comunque essenziale predisporre l’accordo tenendo conto sin dall’inizio della sua destinazione alla trascrizione e della necessità dell’intervento di un pubblico ufficiale autorizzato.

La mediazione può definire la lite, ma soltanto il rispetto della forma richiesta consente all’accordo di svolgere pienamente la funzione pubblicitaria alla quale è destinato.

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